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彩神vlll邀请码说法(第29期)| 补充协议少一人签字,有效or无效?

案例回放

    卖方梁某及其妻子林某在某房地产经纪公司的居间下,出售其位于杭州市余杭区某小区房屋给季某,并于2011年9月签订《杭州市房屋转让合同》一份。后因梁某房屋产权的问题导致实际过户时间超过合同规定的日期,2011年11月,季某与梁某签订《补充协议》一份,约定:双方于2011年12月31日前完成过户事宜;梁某将户口迁出,季某将尾款1万元整支付给梁某。此时,梁某妻子林某出差在外未及时签字,后也未补签。在季某按约履行了支付房款义务之后,梁某却迟迟不将户口迁出房屋。直至2014年初,经季某多次催告无效后,将梁某起诉至法院,要求支付逾期迁出户口的违约金。

    梁某辩称补充协议没有其妻子的签名因此不能成立,拒绝迁出户口是因季某未付房屋尾款1万元。梁某反诉季某应支付尾款及违约金。


法院认为

    季某与梁某、林某签订的《补充协议》系双方的真实意思表示,依法成立,合法有效,且能约束梁某,梁某应当承担相应的法律后果。虽然该份《补充协议》仅有梁某一人的签名,但协议甲方列明为梁某与其妻子同为该套房屋的出售人,所以季某有理由相信梁某是能够代表林某签订《补充协议》的。如果林某对丈夫梁某签订该份《补充协议》是不知情、不同意的,其也未能提供证据证明其在本案诉讼发生之前就该房屋交付给季某提出过异议,或向季某催讨房屋尾款1万元。故此,法院认为《补充协议》是季某与梁某对于房屋尾款1万元支付条件的重新约定,即在梁某迁出户口后,季某支付房屋尾款1万元。梁某迁出户口义务期限在前,季某支付房屋尾款义务期限在后,梁某以季某未付房屋尾款为由拒绝迁出户口,于法无据,违反诚实信用原则,法院不予采信。


相关法条 

《民法典》第四百九十条第一款 当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。

《民法典》第一百七十一条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

《民法典》第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。


律师提醒

    根据《民法典》第四百九十条第一款的相关规定,当合同的双方当事人均在合同书上签名之后,合同书才发生效力,故本案中房屋买卖合同的补充协议列明甲方有2人但只有1人签字,一般应理解为该份补充协议对未签字的人不发生效力。

    《民法典》第一百七十一条第一款规定的是一般情形下的无权代理、越权代理及代理权终止后的代理,均须经过被代理人追认才会对被代理人发生效力,未经代理人追认的代理行为只对行为人产生效力。

    《民法典》第一百七十二条则是对于“表见代理”的规定。本案中房屋买卖合同的补充协议,甲方存在特殊关系的,如甲方二人是夫妻关系,相互之间有一定的代理权。尤其是在《房屋买卖合同》中甲方的两人都已经签了字,其补充协议虽然只有一人签字,但是如果另一人没有及时提出异议,使得合同相对人有理由相信代理人有代理权,则可以认定为构成表见代理,补充协议对另一未签字的当事人产生相应效力;若未签字当事人按照补充协议的约定履行了合同义务,则可能构成以实际行动对无权代理的追认,该补充协议也会对没有签字的人产生效力。


相关资料参考:《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》