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彩神vlll邀请码-彩神vlll邀请码说法(第28期)| 合同履行期限不明确,如何维护自身权益?

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彩神vlll邀请码说法(第28期)| 合同履行期限不明确,如何维护自身权益?

案例回放

    2019年2月,许某向王某出售其位于西湖区某小区一套房屋,房屋总价为人民币650万元。因王某需将自己名下的一套房子卖掉后才有足额房款能购买许某的该套房屋,所以双方在中介公司签订了一份《购房协议》,约定:首期房价款为300万元,含已经支付的定金;第二期房价款为330万元待王某将自己名下房屋卖出后支付给许某,并签署正式合同;另有尾款20万元将在许某把房屋产权过户给王某后支付,协议内未明确具体签署正式合同《杭州市房屋转让合同》的时间,仅口头约定王某3个月内即2019年5月底前将自己名下房屋卖出,再签署正式合同。


    王某按时将首期300万房款支付后,因各种原因自己的房子没有顺利卖出,故一直未履行支付后续房款及签署《杭州市房屋转让合同》。2019年6月至12月的半年时间内中介公司多次给王某发《关于再次催告履行及解除合同的通知》,王某都以合同内没有明确要求为由拖延。2020年1月许某提出起诉,要求解除合同并赔偿违约金。

 

法院认为

    本院认为,双方签署的《购房协议》合法有效,合同双方均应恪守。协议中双方未将签订合同的时间明确予以约定,但为双方房屋买卖提供居间服务的中介公司工作人员的证人证词、许某及中介公司发给王某的函件均可证明,双方对此仍有时间限制的意志体现,即本案系履行期限约定不明的买卖合同,若王某履行签订房屋买卖合同、缴纳余款、进行权利变更登记等义务均以其卖出原有房屋为条件,则只要其原有房屋未卖出,则该协议就不能履行,对于许某一方而言只能被动等待而无法在可预见的期间内实现其合同目的,双方权利义务明显失衡,有悖法理与情理,本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》的规定,在双方未就履约时间作出明确约定时,一方应书面通知催告相对方,给予相对方合理的履约时间。


    从二手房市场交易惯例而言,许某已经给予王某足够宽裕的时间转让原有房屋,以便其具备购买该房屋的资格,履行《购房协议》内约定的义务。从2019年2月至2020年1月已明显超出了履约的合理期间,王某构成违约,许某要求与王某解除系争协议并主张违约金的诉讼请求具有合同和法律依据,应予支持。


 

相关法条

    《中华人民共和国合同法》第六十二条:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”


    《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日起施行)第五百一十一条:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照前条规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时请求履行,但应当给对方必要的准备时间。……”


律师提醒

    案例中王某采取的是行业内所称的“连锁交易”模式,即买方在购买房屋同时,又在出售自己名下的房屋,而且必须待自己名下的房屋出售后才有能力支付所购房屋房款的交易模式。这种交易模式下,一旦出售房屋不顺利,买方就无法按期支付所购房屋的房款,就会产生违约风险。因此,买方在采取“连锁交易”模式时,一方面尽量与卖方商量一个相对保险的履行期限,另一方面要准备一旦房屋出售不顺利的替代方案,避免因违约造成不必要的损失。卖方则应当让买方明确签订正式合同或支付房款的最后期限,并在预约合同或房屋买卖合同中写明,避免因发生争议后无法举证。

    

当然,即使买卖双方对于何时签订正式合同或何时支付房款等履行期限没有约定或约定不明,也不意味着履行义务人可以一直不履行。根据现有法律规定,如果履行期限不明确的,权利人可以随时请求义务人履行,仅需给义务人必要的准备时间即可。如义务人超过必要准备时间仍不履行的,权利人除可解除合同外,还可以向义务人主张违约金。


相关资料参考:《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》